El gobierno de Juan Espadas tiene clara su apuesta por el modelo turístico: prefiere que predominen los hoteles frente a las viviendas turísticas en la capital. La razón, dice, es que generan más economía y empleo y provocan menos alteraciones en la vida cotidiana de los vecinos. Y con esta voluntad política ha iniciado ya una regulación de este sector tras recabar argumentos, desde urbanísticos a jurídicos.

Entre ellos figuran dos nuevos informes, uno de la Junta de Andalucía y otro de la propia Gerencia de Urbanismo, donde se cuantifica el impacto que las viviendas de uso turístico tiene en el mercado inmobiliario, desde la subida de precios, a la presión turística en determinados barrios o el índice de viviendas deshabitadas. Dos documentos que, según el gobierno local, avalan la necesidad de acometer dicho proceso de ordenación del sector sin mayor dilación. “El número actual de camas en pisos turísticos es más que suficiente para atender la demanda turística que podamos tener una vez que volvamos a un escenario de normalidad”, alega el delegado de Hábitat Urbano, Turismo y Cultura, Antonio Muñoz.

La regulación pretende poner límites, incluso en plena pandemia, en una crisis  que ha transformado radicalmente el panorama y que utilizan de argumento los gestores y propietarios para rechazar este proceso. Si bien el número de viviendas de uso turístico registradas se ha triplicado en los últimos tres años, la oferta de pisos disponibles y activos en plataformas de alquiler se ha reducido más de la mitad, según los datos que aporta la propia Gerencia. ¿Es ahora necesario?

El Ayuntamiento de Sevilla mantiene que esta situación cambiará y teme que cuando llegue la recuperación económica y el turismo se reactive la presión que ahora existe de viviendas turísticas sobre el parque residencial en determinados barrios del centro histórico como Santa Cruz, donde esta tasa es del 42%, se agrave e incluso se extienda a otras zonas de la ciudad. “Es el momento de la regulación de este fenómeno, hay que acabar con la desregulación actual para poner fin a la competencia desleal respecto a otros tipos de alojamiento”, alega Muñoz, que ha impulsado una modificación del PGOU para que estas viviendas se equiparen a otras modalidades, como hoteles.

Del crecimiento desorbitado de este tipo de alojamientos en los últimos años no hay duda. El análisis realizado por la Junta de Andalucía justo antes de estallar la pandemia, en marzo de 2020, compara los datos del Registro de Turismo, donde se inscriben desde 2016 las viviendas para su regulación,  con los AirDNA, una herramienta que ofrece métricas y que cuantifica las viviendas que se comercializan en Airbnb y HomeAway básicamente.  Y el cálculo es que el 69,16% de las viviendas de alquiler turístico son legales, y al menos un 30,84% no contaría con licencia. Pero como  existen otras plataformas de comercialización de viviendas de alquiler turístico en el mercado que juegan un papel relevante, como por ejemplo Booking.com, Wimdu, Rentalia o Niumba (Tripadvisor), no contar con todos los datos imposibilita determinar el número total de viviendas de alquiler turístico y cuántas están legalizadas, pero se apunta que este mercado contaría con 56.633 plazas diarias, que podrían llegar en determinados momentos a 66.000, frente a  28.108 plazas de alojamiento reglado tradicional (en un 99% hoteles) distribuidas en 423 establecimientos.

Lo que parece claro es que estas viviendas han ido regularizándose en los últimos años hasta darle la vuelta a la estadística. Así, según los datos de la Emvisesa, la empresa municipal de la vivienda, en 2017 sólo el 20% de las 11.475 viviendas de uso turístico estaban registradas. El análisis apunta algunos datos más: sólo el 35% de las que se comercializaban en Sevilla se ofertaban a tiempo completo y sólo el 10% se ocupaban por este periodo, más  de 10 meses al año. El 70% de los operadores ofertaban una sola vivienda y representaban un tercio del mercado. Y en torno al 65% del total de uso turístio se concentraba en el Distrito Casco Antiguo, lo que evidencia una presión turística sobre el alquiler residencial de más del 21%, mientras que en Triana era del 5% .

Antonio Muñoz, delegado de Hábitat Urbano.

Pero no todos los efectos de este fenómeno turístico son negativos. El informe municipal reconoce que la progresiva implantación de las viviendas turísticas  ha contribuido a la regeneración urbana mediante la movilización de la vivienda deshabitada, mayoritariamente en muy mal estado de conservación, hacia el uso turístico. Desde 2011, según los datos aportados por la Gerencia de Urbanismo, se ha registrado un movimiento de viviendas vacías hacia viviendas principales (un 2%), pero también hacia viviendas secundarias (4%), donde se incluyen las turísticas.  Ahora bien, el informe también  apunta que está comprobado que  la tendencia al alza del índice de Precio de Referencia del Alquiler residencial (IPRA) propuesto coincide con la absorción por parte del mercado inmobiliario de las viviendas vacías disponibles. El alquiler turístico habría desplazado al alquiler residencial, provocando una subida de precios proporcional al aumento de la vivienda de uso turístico.

Pero luego llegó el Covid y cambió todos los parámetros. A primeros de 2021 la cifra de viviendas registradas se había triplicado con respecto a 2017 y los distritos con mayor presión seguían siendo los mismos, pero la oferta disponible, viviendas activas, se había reducido más de la mitad. Así, en enero se cuantificaron 6.114 viviendas turísticas con licencia en Sevilla y sólo 5.310, a fecha de hoy, están disponibles según los datos de AirDNA, cifra que supone la mitad de las activas en las plataformas en 2017. ¿Qué ha pasado con el resto?

La pandemia ha influido y, en gran medida, muchas de alquiler vacacional se han pasado al alquiler residencial. Un trasvase difícil de cuantificar pero que ha supuesto una bajada de la presión de la vivienda turística sobre el alquiler residencial,  provocando ajustes a la baja en precio del alquiler medio. ¿De cuánto se trata?  Atendiendo a los precios de oferta publicados por los distintos portales, éstos se han visto reducidos entre un -5,2% en 2020, según Idealista, y un -13%, según Pisos.com, en 2020, por lo que se puede establecer una caída media de casi el 10%.

Turistas con maletas por el centro de Sevilla.

Todos estos datos suponen más de una amenaza para el gobierno municipal y parte del sector a  favor de la regulación. Cuando se produzca la recuperación y regrese el turismo, el mercado puede experimentar un trasvase inverso, pues volverán a reducirse las viviendas en alquiler residencial y se incrementarán los precios. Además, hay otra circunstancia que hace temer a los gestores municipales: si bien es prematuro anticipar el número de viviendas deshabitadas que existen en la actualidad, según el informe de Emvisesa, la tendencia previa lleva a presumir que la tasa es de un 5% de deshabitación en Sevilla. Y valores inferiores a éste provocarán tensiones en el alquiler en el futuro,  según la experiencia de ciudades como Barcelona, “por lo que la vivienda vacía ha agotado su capacidad de absorción de viviendas con fines turísticos”.

En definitiva, el informe municipal apunta que los pisos turísticos pueden afectar a la disponibilidad de vivienda en determinados ámbitos de la ciudad, así como inducir al aumento de los precios de forma desproporcionada y al despoblamiento de los barrios donde se produzca este fenómeno de forma intensiva. “No se trata de satanizar a los pisos, pues atienden a una parte de la demanda turística, pero el crecimiento descontrolado de los últimos años está teniendo algunos efectos perjudiciales: subida de los alquileres y el cambio de piel de algunos barrios”, según Muñoz.

El informe municipal concluye que la falta de planificación cronifica la presión en determinadas zonas, desequilibra la oferta e impide calibrar qué pasará en el futuro pues, con la normativa vigente, el titular de las viviendas sólo tiene que comunicar a la Junta en estos momentos el cambio de uso y empezar a operar de nuevo. Por ello, el gobierno municipal cree que es la hora de acabar con lo que considera una “competencia desleal” y un modelo turístico “desaconsejable” para Sevilla con más camas en pisos turísticos que en hoteles.